關(guān)于印發(fā)最高人民檢察院第三十八批指導性案例的通知
各省、自治區、直轄市人民檢察院，解放軍軍事檢察院，新疆生產(chǎn)建設兵團人民檢察院：
經(jīng)2022年5月20日最高人民檢察院第十三屆檢察委員會(huì )第九十九次會(huì )議決定，現將李某榮等七人與李某云民間借貸糾紛抗訴案等四件案例（檢例第154—157號）作為第三十八批指導性案例（民事生效裁判監督主題）發(fā)布，供參照適用。
最高人民檢察院
2022年6月28日
李某榮等七人與李某云民間借貸糾紛抗訴案
（檢例第154號）
【關(guān)鍵詞】
民間借貸 舉證責任 司法鑒定 抗訴
【要旨】
檢察機關(guān)辦理民間借貸糾紛監督案件應當全面、客觀(guān)地審查證據，加強對借款、還款憑證等合同類(lèi)文件以及款項實(shí)際交付情況的審查，確保相關(guān)證據達到高度可能性的證明標準，并就舉證責任分配是否符合法定規則加強監督。對于鑒定意見(jiàn)應否采信，檢察機關(guān)應當統籌考慮鑒定內容、鑒定程序、鑒定資質(zhì)以及當事人在關(guān)鍵節點(diǎn)能否充分行使訴權等因素，結合案件其他證據綜合作出判斷。
【基本案情】
2004年至2005年期間，李某云因經(jīng)營(yíng)耐火材料廠(chǎng)，分四次向魏某義借款140萬(wàn)元并出具借條。2006年7月31日，魏某義因病去世。魏某義的法定繼承人（即李某榮等七人）憑借條多次向李某云催要借款，李某云以已經(jīng)償還為由拒絕還款。
2007年6月5日，李某榮等七人將李某云訴至河南省新密市人民法院，請求判令：李某云償還借款140萬(wàn)元及起訴后的利息。李某云應訴后，向一審法院提交內容為“李某云借款已全部還清，以前雙方所寫(xiě)借款條和還款條自行撕毀，以此為據。2006.5.8立字據人：魏某義”的字據（以下簡(jiǎn)稱(chēng)還款字據），據此主張已將借款還清。李某云于2007年7月9日自行委托河南某司法鑒定中心對還款字據進(jìn)行鑒定。2007年7月17日，該司法鑒定中心作出鑒定意見(jiàn)，認為還款字據中“魏某義”的簽名系本人所寫(xiě)，指紋系本人捺印。經(jīng)李某榮等七人申請，一審法院于2007年7月26日委托西南某司法鑒定中心對還款字據進(jìn)行鑒定。2007年9月4日，該司法鑒定中心作出鑒定意見(jiàn)，認為還款字據上“魏某義”三字不是本人書(shū)寫(xiě)形成，不能確定指印是否打印形成。法庭質(zhì)證中，李某云對內容為“李某云原借款下欠20萬(wàn)元未還，因合作硅磚款未收回，收回后歸還，其他借款已全部歸還，原借款條作廢。2006.5.4.魏某義”的鑒定樣本提出異議。經(jīng)法庭核實(shí)，雙方均否認提交過(guò)該鑒定樣本，法院亦未向西南某司法鑒定中心送檢。李某云以此為由主張鑒定意見(jiàn)不應采信并申請重新鑒定。一審法院委托遼寧某司法鑒定所重新鑒定。2008年5月21日，該司法鑒定所作出鑒定意見(jiàn)，認為還款字據上“魏某義”簽名與樣本上“魏某義”簽名為同一人所寫(xiě)。一審法院采信遼寧某司法鑒定所作出的鑒定意見(jiàn)，判決駁回李某榮等七人提出的全部訴訟請求。
李某榮等七人不服一審判決，向鄭州市中級人民法院提出上訴。二審中，李某榮等七人申請對還款字據重新鑒定。二審法院委托北京某物證鑒定中心對還款字據進(jìn)行鑒定。2009年10月19日，該鑒定中心作出鑒定意見(jiàn)，認為還款字據上“魏某義”簽名字跡與樣本上“魏某義”簽名字跡是同一人所寫(xiě)，指印是魏某義用印油按捺形成。二審法院采信北京某物證鑒定中心作出的鑒定意見(jiàn)，判決駁回上訴，維持原判。
李某榮等七人不服二審判決，向河南省高級人民法院申請再審。該院再審認定，李某云提供還款字據證明其償還魏某義140萬(wàn)元借款，舉證責任已經(jīng)完成。第一，李某云自行委托河南某司法鑒定中心對還款字據進(jìn)行鑒定，不違反法律規定，但該鑒定采用的樣本未經(jīng)質(zhì)證，李某榮等七人提出異議，原審法院不予采信正確。第二，西南某司法鑒定中心采用的一份比對樣本未經(jīng)質(zhì)證且來(lái)源不明，鑒定程序違法，原審法院不予采信正確。第三，遼寧某司法鑒定所在接受委托時(shí)，明確表示依其資質(zhì)僅能接受文書(shū)鑒定，而指紋鑒定屬痕跡鑒定，超出其資質(zhì)范圍。一審法院在征得雙方當事人同意的情況下，委托遼寧某司法鑒定所在其鑒定資質(zhì)范圍內進(jìn)行鑒定，程序合法。第四，二審法院委托北京某物證鑒定中心重新作出的鑒定，雖與遼寧某司法鑒定所作出的鑒定意見(jiàn)存在一定差異，但主要結論相同，印證了李某云的主張。綜上，再審法院采信遼寧某司法鑒定所和北京某物證鑒定中心作出的鑒定意見(jiàn)，判決維持二審判決。
【檢察機關(guān)履職過(guò)程】
受理及審查情況 李某榮等七人不服再審判決，向河南省人民檢察院申請監督。河南省人民檢察院依法受理并審查后，提請最高人民檢察院抗訴。檢察機關(guān)通過(guò)調閱卷宗并詢(xún)問(wèn)當事人，重點(diǎn)對以下問(wèn)題進(jìn)行審查：一是審查承兌匯票貼息兌付情況。在本案歷次訴訟中，李某云主張已償還的100萬(wàn)元是以承兌匯票貼息的方式兌付，而辦理承兌匯票貼息兌付手續時(shí)李某云必然會(huì )在銀行劃轉留痕。從本案的客觀(guān)情況看，款項交付情況對正確認定還款事實(shí)具有重要意義，在還款字據這一核心證據存在瑕疵的情況下，原審法院并未要求李某云提供相關(guān)證據對款項交付情況予以證明，亦未依職權調取相關(guān)證據，明顯不當。二是審查還款字據的形式和內容。經(jīng)審查，還款字據系孤證，且存在明顯裁剪痕跡、正文與簽字不是同一人所寫(xiě)等重大瑕疵。李某云自行委托河南某司法鑒定中心對還款字據進(jìn)行鑒定時(shí)，該鑒定機構對字據原件中“魏某義”的簽名和指印采用溶解、剪切的破壞性檢驗方法。在李某榮等七人對該瑕疵證據的真實(shí)性提出異議的情形下，原審法院亦未要求李某云提供其他能夠證明還款事實(shí)的必要證據予以補強。三是審查鑒定意見(jiàn)。再審判決采信的鑒定意見(jiàn)存在李某云與鑒定機構負責人多次不當電話(huà)聯(lián)系、原審法院送檢時(shí)未說(shuō)明該檢材已經(jīng)多次鑒定等瑕疵，且未采信西南某司法鑒定中心的鑒定意見(jiàn)，理?yè)怀浞帧ｋm然再審法院以西南某司法鑒定中心采用未經(jīng)質(zhì)證且來(lái)源不明的樣本為由，認定鑒定程序違法并對鑒定意見(jiàn)不予采信，但是從鑒定人王某榮出具的《出庭質(zhì)證的書(shū)面說(shuō)明》可以看出，即使不采用該份比對樣本，依據其他鑒定樣本也能夠得出檢材字跡“魏某義”非本人所寫(xiě)的結論。
監督意見(jiàn) 最高人民檢察院在對承兌匯票貼息兌付、還款字據的形式和內容以及鑒定意見(jiàn)等情況進(jìn)行全面、客觀(guān)審查后，認為再審判決認定李某云已經(jīng)償還借款的事實(shí)缺乏證據證明，遂于2015年5月12日依法向最高人民法院提出抗訴。
監督結果 最高人民法院經(jīng)審理，采納了最高人民檢察院的抗訴意見(jiàn)，并于2019年3月25日作出再審民事判決：撤銷(xiāo)原一、二審判決及河南省高級人民法院再審判決；李某云于判決生效后十日內向李某榮等七人支付140萬(wàn)元及自2007年6月5日起按同期銀行活期存款利率計算至付清之日止的利息。
【指導意義】
（一）檢察機關(guān)辦理民間借貸糾紛監督案件應當全面、客觀(guān)地審查證據，并就舉證責任分配是否符合法定規則加強監督。在民間借貸糾紛案件中，當事人用以證明交付借款或還款的書(shū)證往往系孤證或者存在形式、內容上的瑕疵，難以形成完整的證據鏈條。檢察機關(guān)辦理此類(lèi)案件時(shí)應當重點(diǎn)審查以下內容：一是對借款合同、借據、收條、階段性匯總協(xié)議等合同類(lèi)文件的形式和內容進(jìn)行審查；二是結合借貸金額、款項交付方式、當事人的經(jīng)濟能力、當地或者當事人之間的交易方式、交易習慣、當事人的財產(chǎn)變動(dòng)情況等要素，運用日常生活經(jīng)驗判斷相關(guān)證據的真實(shí)性以及是否能夠達到高度可能性的證明標準。本案中，還款字據系孤證且自身存在重大瑕疵，債務(wù)人據此主張所借款項已經(jīng)清償，法院未要求債務(wù)人就還款字據項下的款項交付情況作出合理說(shuō)明并提供相關(guān)證據，亦未在必要時(shí)依職權調取相關(guān)證據，屬于舉證責任分配失當。實(shí)踐中，檢察機關(guān)應當加強對上述問(wèn)題的監督，及時(shí)監督糾正錯誤裁判，維護司法公正和人民群眾合法權益。
（二）對鑒定意見(jiàn)是否采信應當結合相關(guān)證據進(jìn)行綜合性審查。司法鑒定是民事訴訟程序的重要組成部分，準確適用司法鑒定對于查明案件事實(shí)、充分保障當事人訴權及客觀(guān)公正辦理案件具有重要意義。司法實(shí)踐中，檢察機關(guān)對鑒定意見(jiàn)應當重點(diǎn)審查以下內容：鑒定機構或鑒定人是否具有法定鑒定資質(zhì)；檢材是否經(jīng)各方當事人質(zhì)證；鑒定人對當事人提出的異議是否答復以及答復是否合理；對合理異議鑒定機構是否作出補充鑒定意見(jiàn)；鑒定人是否對鑒定使用的標準和方法作出說(shuō)明；鑒定人是否出庭答疑；鑒定人出具的鑒定意見(jiàn)與法院委托鑒定的范圍、方式是否相符等。特別是在經(jīng)過(guò)多次鑒定且鑒定意見(jiàn)存在沖突的情形下，檢察機關(guān)應當統籌考慮鑒定內容、鑒定程序、鑒定資質(zhì)以及當事人在關(guān)鍵節點(diǎn)能否充分行使訴權等因素，并結合案件其他證據，綜合判斷鑒定意見(jiàn)是否可以采信，防止出現“以鑒代審”的情況。
【相關(guān)規定】
《中華人民共和國民法典》第六百六十七條、第六百七十五條（本案適用的是《中華人民共和國合同法》第一百九十六條、第二百零六條）
《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條、第二百零九條（現為2021年修正后的第二百一十五條、第二百一十六條）
《人民檢察院民事訴訟監督規則（試行）》（2013年施行）第四十七條、第九十一條（現為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監督規則》第四十三條、第九十條）
某小額貸款公司與某置業(yè)公司借款合同糾紛抗訴案
（檢例第155號）
【關(guān)鍵詞】
借款合同 依職權監督 高利放貸 抗訴
【要旨】
檢察機關(guān)在辦理借款合同糾紛監督案件中發(fā)現小額貸款公司設立關(guān)聯(lián)公司，以收取咨詢(xún)費、管理費等名義預先扣除借款本金、變相收取高額利息的，應當按照實(shí)際借款金額認定借款本金并依法計息。檢察機關(guān)在辦理相關(guān)案件中應當加強對小額貸款公司等地方金融組織違規發(fā)放貸款行為的審查和調查核實(shí)，發(fā)揮司法能動(dòng)作用，依法維護金融秩序和金融安全。
【基本案情】
2012年11月23日，某置業(yè)公司與某小額貸款公司簽訂《借款合同》，約定：借款金額為1300萬(wàn)元；借款期限為90天，從2012年11月23日起至2013年2月22日止；借款月利率15‰，若人民銀行調整貸款基準利率，則以提款日人民銀行公布的同期貸款基準利率的4倍為準，逾期罰息在借款利率基礎上加收50%。同日，某置業(yè)公司（甲方）與某信息咨詢(xún)服務(wù)部（乙方）簽訂《咨詢(xún)服務(wù)協(xié)議》，約定：甲方邀請乙方協(xié)助甲方辦理貸款業(yè)務(wù)，為甲方提供貸款基本資料、貸款抵押品估價(jià)等辦理貸款相關(guān)手續的咨詢(xún)服務(wù)，使甲方融資成功；融資成功后，甲方同意在貸款期內向乙方繳納服務(wù)費總額78萬(wàn)元，超過(guò)首次約定貸款期限的，按月收取服務(wù)費，不足一個(gè)月按一個(gè)月收取，標準為：以貸款金額為標的，每月按20‰收取咨詢(xún)服務(wù)費。某信息咨詢(xún)服務(wù)部負責人趙某露在乙方負責人處簽字。同日，某小額貸款公司按約向某置業(yè)公司支付1300萬(wàn)元，某置業(yè)公司當即通過(guò)轉賬方式向趙某露支付咨詢(xún)服務(wù)費45.5萬(wàn)元。其后，某置業(yè)公司又陸續向某小額貸款公司、某信息咨詢(xún)服務(wù)部支付508.1602萬(wàn)元。
2015年6月24日，某小額貸款公司將某置業(yè)公司訴至重慶市永川區人民法院，請求判令：某置業(yè)公司償還借款本金1300萬(wàn)元及約定的借期與逾期利息。一審法院認定，某小額貸款公司與某置業(yè)公司簽訂的《借款合同》合法有效，雙方當事人均應按照合同約定履行各自義務(wù)，某小額貸款公司依約支付借款，某置業(yè)公司即應按照合同約定期限向某小額貸款公司償還借款本息。某小額貸款公司主張逾期月利率為22.5‰過(guò)高，調整為按中國人民銀行同期同類(lèi)貸款基準利率的四倍計息。某置業(yè)公司與某信息咨詢(xún)服務(wù)部簽訂的《咨詢(xún)服務(wù)協(xié)議》合法有效且已經(jīng)實(shí)際履行，故某置業(yè)公司辯稱(chēng)咨詢(xún)服務(wù)費應作為本金抵扣的理由不能成立。一審法院遂于2016年10月31日作出判決，判令：某置業(yè)公司償還某小額貸款公司借款本金1300萬(wàn)元；截至2015年3月20日，利息142.2878萬(wàn)元；從2015年3月21日起，以1300萬(wàn)元為基數按中國人民銀行同期同類(lèi)貸款基準利率的四倍計算至本金付清之日止的利息。當事人雙方均未上訴，一審判決生效。
【檢察機關(guān)履職過(guò)程】
受理及審查情況 重慶市永川區人民檢察院在協(xié)助上級檢察院辦理某小額貸款公司與王某、何某等借款合同糾紛監督案中，發(fā)現本案監督線(xiàn)索。經(jīng)初步調查了解，某小額貸款公司可能存在規避行業(yè)監管，變相收取高額利息，擾亂國家金融秩序的情形，遂依職權啟動(dòng)監督程序，并重點(diǎn)開(kāi)展以下調查核實(shí)工作：詢(xún)問(wèn)趙某露以及某小額貸款公司副總經(jīng)理、會(huì )計等，證實(shí)某信息咨詢(xún)服務(wù)部是某小額貸款公司設立，實(shí)際上是“一套人馬、兩塊牌子”，趙某露既是某信息咨詢(xún)服務(wù)部負責人，也是某小額貸款公司出納；調取趙某露銀行流水，查明趙某露收到某置業(yè)公司咨詢(xún)費后，最終將錢(qián)款轉入某小額貸款公司賬戶(hù)；查閱某小額貸款公司財務(wù)憑證等會(huì )計資料，發(fā)現某小額貸款公司做賬時(shí)，將每月收取的錢(qián)款分別做成利息與咨詢(xún)費，本案實(shí)際年利率達到42%。重慶市永川區人民檢察院認為原審判決確有錯誤，依法提請重慶市人民檢察院第五分院抗訴。
監督意見(jiàn) 重慶市人民檢察院第五分院經(jīng)審查認為，當事人履行合同不得擾亂金融監管秩序。某信息咨詢(xún)服務(wù)部名義上向某置業(yè)公司收取的咨詢(xún)費、服務(wù)費，實(shí)際是代某小額貸款公司收取的利息，旨在規避?chē)医鹑诒O管，違規獲取高息。本案借款本金數額應扣除借款當日支付的咨詢(xún)服務(wù)費，即“砍頭息”45.5萬(wàn)元，其后支付的咨詢(xún)服務(wù)費應抵扣借款本息。原審判決認定事實(shí)錯誤，應予糾正。重慶市人民檢察院第五分院于2020年10月26日向重慶市第五中級人民法院提出抗訴。
監督結果 重慶市第五中級人民法院裁定重慶市永川區人民法院再審。再審中，某小額貸款公司認可檢察機關(guān)查明的事實(shí)。再審另查明，2017年12月28日，重慶市大足區人民法院裁定受理某置業(yè)公司的破產(chǎn)申請；同日，某小額貸款公司申報債權。綜上，重慶市永川區人民法院采納檢察機關(guān)的抗訴意見(jiàn)，并于2021年6月24日作出再審判決：撤銷(xiāo)一審判決；確認某小額貸款公司對某置業(yè)公司享有破產(chǎn)債權1254.50萬(wàn)元及利息，已付利息508.1602萬(wàn)元予以抵扣。當事人雙方均未上訴，再審判決已生效。
【指導意義】
（一）檢察機關(guān)在辦理借款合同糾紛監督案中，發(fā)現小額貸款公司設立關(guān)聯(lián)公司預先扣除借款本金、變相收取高額利息的，應當按照實(shí)際借款金額認定借款本金并依法計息。實(shí)踐中，一些小額貸款公司作為非銀行性金融機構，為規避監管，利用其在放貸業(yè)務(wù)中的優(yōu)勢地位，采取預扣借款本金、變相收取高額利息等違法手段，損害借款人合法權益，擾亂金融市場(chǎng)秩序。從表面上看，此類(lèi)小額貸款公司通過(guò)設立關(guān)聯(lián)公司，要求借款人與關(guān)聯(lián)公司訂立咨詢(xún)、中介等服務(wù)合同，收取咨詢(xún)、管理、服務(wù)、顧問(wèn)等費用，但實(shí)際上是預先扣除借款本金、變相收取高額利息。《中華人民共和國合同法》第二百條規定，借款的利息不得預先在本金中扣除，利息預先在本金中扣除的，應當按照實(shí)際借款數額返還借款并計算利息。《中華人民共和國民法典》對上述內容再次予以確認并明確規定，禁止高利放貸，借款的利率不得違反國家有關(guān)規定。對小額貸款公司設立關(guān)聯(lián)公司預扣借款本金、變相收取高額利息的行為作出否定性評價(jià)，符合民法典精神及穩定規范金融秩序的要求。
（二）檢察機關(guān)在辦理相關(guān)案件中應當加強對小額貸款公司等地方金融組織違規發(fā)放貸款行為的審查和調查核實(shí)，發(fā)揮司法能動(dòng)作用，依法維護金融秩序和金融安全。當前，部分小額貸款公司背離有效配置金融資源，引導民間資本滿(mǎn)足實(shí)體經(jīng)濟、服務(wù)“三農”、小微型企業(yè)、城市低收入者等融資需求的政策初衷，違背“小額、分散”原則，違法違規放貸，甚至違背國家房地產(chǎn)調控措施，以首付貸、經(jīng)營(yíng)貸等形式違規向買(mǎi)房人放貸。這不僅增加自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，而且加大金融杠桿，增大金融風(fēng)險，乃至危及國家金融安全。檢察機關(guān)在辦理相關(guān)案件中，一方面保障借款人的合法權益，另一方面應當注重通過(guò)大數據篩查類(lèi)案情況，積極調查核實(shí)當事人訂立合同的目的及資金流向等是否存在異常情況，發(fā)現小額貸款公司等存在違規發(fā)放貸款情形的，可以依法通過(guò)抗訴、制發(fā)檢察建議等方式，促進(jìn)規范小額貸款公司經(jīng)營(yíng)行為，依法維護金融秩序。
【相關(guān)規定】
《中華人民共和國民法典》第六百七十條（本案適用的是《中華人民共和國合同法》第二百條）、第六百八十條
《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條（現為2021年修正后的第二百一十五條）
《人民檢察院民事訴訟監督規則（試行）》（2013年施行）第四十一條、第九十一條（現為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監督規則》第三十七條、第九十條）
鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛再審檢察建議案
（檢例第156號）
【關(guān)鍵詞】
一房二賣(mài) 可得利益損失 自由裁量權 再審檢察建議
【要旨】
“一房二賣(mài)”民事糾紛中，房屋差價(jià)損失是當事人在訂立合同時(shí)應當預見(jiàn)的內容，屬可得利益損失，應當由違約方予以賠償。對于法院行使自由裁量權明顯失當的，檢察機關(guān)應當合理選擇監督方式，依法進(jìn)行監督，促進(jìn)案件公正審理。
【基本案情】
2004年3月13日，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定購買(mǎi)商業(yè)用房，面積251.77平方米，單價(jià)2萬(wàn)元/平方米，總價(jià)503.54萬(wàn)元。合同還約定了交房日期、雙方違約責任等條款。鄭某安付清首付款201.44萬(wàn)元，余款302.1萬(wàn)元以銀行按揭貸款的方式支付。2005年6月，某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪交付鄭某安使用，后鄭某安將房屋出租。鄭某安稱(chēng)因某物業(yè)發(fā)展公司未提供相關(guān)資料，導致案涉商鋪至今未辦理過(guò)戶(hù)手續。2012年1月16日，某物業(yè)發(fā)展公司與某百貨公司訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，將包括鄭某安已購商鋪在內的一層46-67號商鋪2089.09平方米，以單價(jià)0.9萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1880.181萬(wàn)元，出售給某百貨公司。2012年1月20日，雙方辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。某物業(yè)發(fā)展公司向某百貨公司依約交接一層46-67號商鋪期間，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安就商鋪回購問(wèn)題協(xié)商未果。
2013年2月28日，鄭某安將某物業(yè)發(fā)展公司訴至青海省高級人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，返還已付購房款503.54萬(wàn)元，并承擔已付購房款一倍的賠償及房屋漲價(jià)損失。一審法院委托評估，鄭某安已購商鋪以2012年1月20日作為基準日的市場(chǎng)價(jià)格為：?jiǎn)蝺r(jià)6.5731萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為1654.91萬(wàn)元。一審法院認定，某物業(yè)發(fā)展公司于2012年1月20日向某百貨公司辦理案涉商鋪過(guò)戶(hù)手續，導致鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)法繼續履行，構成違約。因違約給鄭某安造成的損失，應以合同正常履行后可獲得的利益為限，某物業(yè)發(fā)展公司應按此時(shí)的案涉商鋪市場(chǎng)價(jià)與購買(mǎi)價(jià)之間的差價(jià)1151.37萬(wàn)元，向鄭某安賠償。鄭某安主張的按揭貸款利息為合同正常履行后為獲得利益所支出的必要成本，其應獲得的利益在差價(jià)部分已得到補償。某物業(yè)發(fā)展公司在向某百貨公司交付商鋪產(chǎn)權時(shí)，曾就案涉商鋪問(wèn)題與鄭某安協(xié)商過(guò)，并且某物業(yè)公司以同樣方式回購了其他商鋪，因此某物業(yè)發(fā)展公司實(shí)施的行為有別于“一房二賣(mài)”中出賣(mài)人存在欺詐或惡意的情形，鄭某安請求某物業(yè)發(fā)展公司承擔已付購房款一倍503.54萬(wàn)元的賠償責任，不予支持。據此，一審法院判令：解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬(wàn)元、賠償商鋪差價(jià)損失1151.37萬(wàn)元。
鄭某安、某物業(yè)發(fā)展公司均不服一審判決，向最高人民法院提出上訴。二審法院認定，某物業(yè)發(fā)展公司與鄭某安訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已經(jīng)實(shí)施。因此，某物業(yè)發(fā)展公司應當預見(jiàn)到如其違反合同約定，根據該司法解釋第八條規定，可能承擔的違約責任，除對方當事人所遭受直接損失外，還可能包括已付購房款一倍的賠償。綜合本案鄭某安實(shí)際占有案涉商鋪并出租獲益6年多，以及某物業(yè)發(fā)展公司將案涉商鋪轉售他人的背景、原因、交易價(jià)格等因素，一審判決以合同無(wú)法繼續履行時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)與鄭某安購買(mǎi)價(jià)之間的差額作為可得利益損失，判令某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安1151.37萬(wàn)元，導致雙方當事人之間利益失衡，超出當事人對違反合同可能造成損失的預期。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條第一款規定精神，為了更好平衡雙方當事人利益，酌定某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬(wàn)元。據此，二審判決判令：解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬(wàn)元、賠償商鋪差價(jià)損失503.54萬(wàn)元。
鄭某安不服二審判決，向最高人民法院申請再審，該院裁定駁回鄭某安提出的再審申請。
【檢察機關(guān)履職過(guò)程】
受理及審查情況 鄭某安不服二審判決，向最高人民檢察院申請監督。最高人民檢察院通過(guò)調閱卷宗并詢(xún)問(wèn)當事人，重點(diǎn)對以下問(wèn)題進(jìn)行審查：一是審查鄭某安主張的房屋差價(jià)損失1151.37萬(wàn)元是否屬于可得利益損失及應否賠償。本案中，鄭某安依約支付購房款，其主要合同義務(wù)履行完畢，某物業(yè)發(fā)展公司亦已將案涉商鋪交付鄭某安。因不可歸責于鄭某安原因，案涉商鋪未辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。其后，某物業(yè)發(fā)展公司再次出售案涉商鋪給某百貨公司并辦理過(guò)戶(hù)，構成違約，應當承擔違約責任。依照《中華人民共和國合同法》規定，違約損失賠償額相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預見(jiàn)到或者應當預見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。某物業(yè)發(fā)展公司作為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)企業(yè)，訂立合同時(shí)應預見(jiàn)到，若違反合同約定，將承擔包括差價(jià)損失賠償在內的違約責任。某物業(yè)發(fā)展公司再次出售案涉商鋪時(shí)，對案涉商鋪市價(jià)應當知悉，對因此給鄭某安造成的房屋差價(jià)損失也是明知的。因此，案涉房屋差價(jià)損失1151.37萬(wàn)元屬于可得利益損失，某物業(yè)發(fā)展公司應予賠償。二是審查生效判決酌定某物業(yè)發(fā)展公司賠償鄭某安可得利益損失503.54萬(wàn)元，是否屬于適用法律確有錯誤。某物業(yè)發(fā)展公司擅自再次出售案涉商鋪，主觀(guān)惡意明顯，具有過(guò)錯，應受到法律否定性評價(jià)。鄭某安出租商鋪收取租金，是其作為房屋合法占有人所享有的權利，不應作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責任的事實(shí)依據。案涉商鋪第二次出售價(jià)格雖僅為0.9萬(wàn)元/平方米，但鄭某安所購商鋪的評估價(jià)格為6.5731萬(wàn)元/平方米，某物業(yè)發(fā)展公司作為某百貨公司發(fā)起人，將案涉商鋪以較低價(jià)格出售給關(guān)聯(lián)企業(yè)某百貨公司，雙方存在利害關(guān)系，故案涉商鋪的第二次出售價(jià)格不應作為減輕某物業(yè)發(fā)展公司民事賠償責任的事實(shí)依據。
監督意見(jiàn) 最高人民檢察院在對鄭某安主張的可得利益損失是否應予賠償以及酌定調整可得利益損失數額是否屬行使裁量權失當等情況進(jìn)行全面、客觀(guān)審查后，認為生效判決適用法律確有錯誤，且有失公平，遂于2019年1月21日依法向最高人民法院發(fā)出再審檢察建議。
監督結果 最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定，再審本案。再審中，在法庭主持下，鄭某安與某物業(yè)發(fā)展公司達成調解協(xié)議，主要內容為：（一）解除雙方訂立的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；（二）某物業(yè)發(fā)展公司向鄭某安返還已付購房款503.54萬(wàn)元，賠償可得利益損失503.54萬(wàn)元；（三）某物業(yè)發(fā)展公司另行支付鄭某安商鋪差價(jià)損失450萬(wàn)元，于2020年12月31日支付200萬(wàn)元，于2021年5月31日前付清其余250萬(wàn)元；某物業(yè)發(fā)展公司如未能如期足額向鄭某安付清上述款項，則再賠償鄭某安差價(jià)損失701.37萬(wàn)元。最高人民法院出具民事調解書(shū)對調解協(xié)議依法予以確認。
【指導意義】
（一）檢察機關(guān)在辦理“一房二賣(mài)”民事糾紛監督案件中，應當加強對可得利益損失法律適用相關(guān)問(wèn)題的監督。根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定，當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失數額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益。“一房二賣(mài)”糾紛中，出賣(mài)人先后與不同買(mǎi)受人訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同，后買(mǎi)受人辦理房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)登記手續的，前買(mǎi)受人基于房?jì)r(jià)上漲產(chǎn)生的房屋差價(jià)損失，屬于可得利益損失，可以依法主張賠償。同時(shí)，在計算和認定可得利益損失時(shí)，應當綜合考慮可預見(jiàn)規則、減損規則、損益相抵規則等因素，合理確定可得利益損失數額。本案系通過(guò)再審檢察建議的方式開(kāi)展監督，法院采納監督意見(jiàn)進(jìn)行再審后，依法促成雙方當事人達成調解協(xié)議，實(shí)現案結事了人和。在監督實(shí)務(wù)中，檢察機關(guān)應當根據案件實(shí)際情況，合理選擇抗訴或再審檢察建議的方式開(kāi)展監督，實(shí)現雙贏(yíng)多贏(yíng)共贏(yíng)。
（二）檢察機關(guān)應當加強對行使自由裁量權明顯失當行為的監督，促進(jìn)案件公正審理。司法機關(guān)行使自由裁量權，應當根據法律規定和立法精神，堅持合法、合理、公正、審慎的原則，對案件事實(shí)認定、法律適用等關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行綜合分析判斷，并作出公平公正的裁判。司法實(shí)踐中，有的案件辦理未能充分體現法律精神，裁量時(shí)違反市場(chǎng)交易一般規則，導致裁量失當、裁判不公。“一房二賣(mài)”糾紛中，涉案房屋交付使用后，簽約在先的買(mǎi)受人出租房屋所獲取的租金收益，系其履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要義務(wù)后，基于合法占有而享有的權益，而非買(mǎi)受人基于出賣(mài)人違約所獲得的利益，不能作為法院酌減違約賠償金的考量因素。對行使自由裁量權失當問(wèn)題，檢察機關(guān)應當依法加強監督，在實(shí)現個(gè)案公正的基礎上，促進(jìn)統一裁判標準，不斷提升司法公信，維護司法權威。
【相關(guān)規定】
《中華人民共和國民法典》第五百八十三條、第五百八十四條（本案適用的是《中華人民共和國合同法》第一百一十二條、第一百一十三條第一款）
《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條、第二百零九條（現為2021年修正后的第二百一十五條、第二百一十六條）
《人民檢察院民事訴訟監督規則（試行）》（2013年施行）第三條、第四十七條（現為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監督規則》第三條、第四十三條）
陳某與向某貴房屋租賃合同糾紛抗訴案
（檢例第157號）
【關(guān)鍵詞】
房屋租賃合同 權利瑕疵擔保責任 合同解除 抗訴
【要旨】
出租人履行房屋租賃合同，應當保證租賃物符合約定的用途。租賃物存在權利瑕疵并導致房屋租賃合同目的不能實(shí)現時(shí)，承租人有權解除房屋租賃合同。檢察機關(guān)在辦案中應當準確適用關(guān)于合同解除的法律規定，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同。
【基本案情】
2012年9月，某地產(chǎn)公司與向某貴、鄧某輝等拆遷戶(hù)分別簽訂《房屋拆遷補償及產(chǎn)權調換安置協(xié)議》，約定對向某貴、鄧某輝等拆遷戶(hù)所屬房產(chǎn)實(shí)施產(chǎn)權調換拆遷。2017年10月，某地產(chǎn)公司與向某貴、鄧某輝分別簽訂《門(mén)面接房協(xié)議書(shū)》，兩份協(xié)議約定安置的房產(chǎn)為案涉同一門(mén)面房。其后，某地產(chǎn)公司通知向某貴、鄧某輝撤銷(xiāo)前述兩份協(xié)議，并重新作出拆遷安置分配方案，將案涉門(mén)面房安置給向某貴，隔壁門(mén)面房安置給鄧某輝。此后，向某貴與某地產(chǎn)公司辦理案涉門(mén)面房交房手續并實(shí)際占有使用案涉門(mén)面房，但鄧某輝以其與某地產(chǎn)公司簽訂《房屋拆遷補償及產(chǎn)權調換安置協(xié)議》為由，主張其為案涉門(mén)面房權利人。2018年5月1日，出租人向某貴與承租人陳某簽訂《房屋租賃協(xié)議》，將案涉門(mén)面房出租給陳某，租期三年，第一年租金59900元，第二年62500元，第三年62500元，保證金1000元，陳某已交納保證金1000元及第一年的第一期租金29900元。門(mén)面房交付后，陳某即開(kāi)始裝修。裝修中，案外人鄧某輝及家人以其享有訟爭門(mén)面房權屬為由，多次強行阻止陳某施工。陳某多次報警，經(jīng)當地派出所多次協(xié)調未果，陳某被迫停止裝修。其后，陳某要求解除《房屋租賃協(xié)議》，向某貴不同意，并拒絕接收陳某交還的鑰匙。
2018年7月10日，陳某將向某貴起訴至重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院，請求判令：解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》；向某貴退還租金、保證金并賠償損失。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院認定，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規定，租賃房屋權屬有爭議的，承租人可以解除合同。雖然案外人鄧某輝阻止陳某使用案涉房屋，但是并無(wú)證據證明其對案涉商鋪享有所有權，其干涉承租人租賃使用屬于侵權行為，不屬于上述司法解釋規定的租賃房屋權屬有爭議的情形。據此，重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院作出一審判決，判令：駁回陳某的訴訟請求。
一審判決作出后，雙方當事人均未提出上訴，一審判決生效。
后陳某不服一審生效判決，向重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院申請再審，該院于2019年10月30日裁定駁回陳某提出的再審申請。
【檢察機關(guān)履職過(guò)程】
受理及審查情況 陳某不服一審生效判決，向重慶市彭水苗族土家族自治縣人民檢察院申請監督。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民檢察院依法受理并審查后，提請重慶市人民檢察院第四分院抗訴。檢察機關(guān)通過(guò)調閱卷宗并詢(xún)問(wèn)當事人，重點(diǎn)對房屋租賃協(xié)議應否解除等相關(guān)情況進(jìn)行審查后認為，向某貴作為出租方，雖向陳某交付案涉門(mén)面房，但在陳某裝修門(mén)面房期間，案外人鄧某輝以享有案涉門(mén)面房權屬為由阻止陳某施工，導致陳某不能正常使用該門(mén)面房，簽約目的不能實(shí)現，陳某有權解除《房屋租賃協(xié)議》。陳某租賃案涉門(mén)面房的目的是盡快完成裝修投入經(jīng)營(yíng)使用，案外人鄧某輝阻止陳某裝修，導致陳某三分之二租期內未能使用該門(mén)面房，繼續履行合同對陳某明顯不公平。
檢察機關(guān)還查明，一審判決生效后，陳某曾于2019年6月13日向向某貴發(fā)出《解除合同通知書(shū)》，通知解除雙方簽訂的《房屋租賃協(xié)議》。向某貴收到《解除合同通知書(shū)》后，不同意解除房屋租賃協(xié)議，遂于2019年8月29日起訴至重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院，請求判決確認陳某發(fā)出的解除合同通知無(wú)效；陳某支付剩余租金92500元及利息。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院認為，陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛一案已經(jīng)確認陳某無(wú)權解除租賃合同，現陳某再次發(fā)出《解除合同通知書(shū)》無(wú)效，陳某應當依約支付租金及利息，遂判決支持向某貴的全部訴訟請求。陳某不服，上訴至重慶市第四中級人民法院。重慶市第四中級人民法院認為，案外人鄧某輝對案涉門(mén)面房主張權屬并阻止陳某裝修，系發(fā)生了合同成立后難以預見(jiàn)的客觀(guān)情況變化，并導致繼續履行合同對陳某不公平，亦不能實(shí)現合同目的，陳某書(shū)面通知解除合同有效，判決撤銷(xiāo)該案一審判決，駁回向某貴的訴訟請求。
監督意見(jiàn) 重慶市人民檢察院第四分院在對案涉門(mén)面房權屬、房屋租賃協(xié)議履行情況以及應否解除房屋租賃協(xié)議等問(wèn)題進(jìn)行全面審查后，認為陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛案的一審生效判決適用法律確有錯誤，遂于2020年6月19日向重慶市第四中級人民法院提出抗訴。
監督結果 重慶市第四中級人民法院裁定將陳某訴向某貴房屋租賃合同糾紛一案發(fā)回重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院重審。重慶市彭水苗族土家族自治縣人民法院采納檢察機關(guān)的抗訴意見(jiàn)，于2020年12月22日作出再審一審判決：撤銷(xiāo)一審生效民事判決；確認陳某與向某貴于2018年5月1日簽訂的《房屋租賃協(xié)議》已經(jīng)解除；向某貴退還陳某房屋租金28589.32元、保證金1000元；賠償陳某裝修損失13375元。
【指導意義】
（一）檢察機關(guān)在辦理房屋租賃合同糾紛監督案件中，應當依法對出租人負有的出租房屋權利瑕疵擔保責任作出正確認定。《中華人民共和國合同法》第二百一十六條規定，出租人應當按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。在房屋租賃合同中，承租人與出租人簽訂租賃合同的目的，在于使用租賃物并獲得收益，出租人應當保證租賃物符合約定的用途，即要承擔對租賃物的瑕疵擔保責任，包括物的瑕疵擔保責任和權利的瑕疵擔保責任。其中，出租人的權利瑕疵擔保責任，是指出租人應擔保不因第三人對承租人主張權利而使承租人不能依約使用、收益租賃物的責任。根據合同法相關(guān)規定，因第三人主張權利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金；如果承租人合同目的無(wú)法實(shí)現，亦可以主張解除租賃合同。《中華人民共和國民法典》第七百二十三條、第七百二十四條延續了上述規定精神。檢察機關(guān)對此類(lèi)案件應當重點(diǎn)審查以下內容：第一，出租房屋權利瑕疵在簽約時(shí)是否存在。如在簽約時(shí)已存在，承租人有權請求出租人承擔瑕疵擔保責任。第二，承租人是否明知出租房屋存在權利瑕疵。如承租人在簽約時(shí)不知存在權利瑕疵，則其為善意相對人，有權請求出租人承擔瑕疵擔保責任；如承租人明知存在權利瑕疵，自愿承擔案外人主張訟爭標的物權屬可能帶來(lái)的風(fēng)險，則出租人不承擔瑕疵擔保責任。第三，承租人是否及時(shí)告知出租人權利瑕疵存在并要求出租人合理剔除。如承租人及時(shí)告知，但出租人未能合理剔除權利瑕疵，出租人應當承擔權利瑕疵擔保責任；如承租人怠于履行告知義務(wù)，導致出租人喪失剔除瑕疵時(shí)機，應當減輕或者免除出租人的賠償責任。
（二）檢察機關(guān)在辦案中應當準確適用關(guān)于合同解除的法律規定，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同。《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條規定，當事人協(xié)商一致，可以解除合同；當事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時(shí)，解除權人可以解除合同；符合法律規定的相關(guān)情形，當事人可以解除合同。《中華人民共和國民法典》延續并完善上述規定：一是如果當事人以通知方式解除合同的，合同應自通知到達對方時(shí)解除；對方對解除合同有異議的，應當保障任何一方當事人均可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除行為的效力。二是如果當事人未通知對方，直接以提起訴訟或者仲裁的方式主張解除合同，人民法院或者仲裁機構確認該主張的，應當保障合同自起訴狀副本或者仲裁申請副本送達對方時(shí)解除。本案中，出租人不同意按合同約定解除合同，雙方對此協(xié)商未果，后承租人訴請解除房屋租賃合同未獲得法院支持，在此情形下，承租人向出租人發(fā)送《解除合同通知書(shū)》，亦未實(shí)現解除合同的目的。對于承租人通過(guò)協(xié)商與訴訟已窮盡法定的合同解除手段，但仍然未能解除合同而申請檢察監督的，檢察機關(guān)應當依法履行監督職責，保障當事人能夠按照法定條件和程序解除合同，以維護當事人的合法權益，實(shí)現公權監督與私權救濟的有效結合。
【相關(guān)規定】
《中華人民共和國民法典》第五百六十二條、第五百六十三條、第五百六十五條、第五百九十三條、第七百零八條、第七百二十三條（本案適用的是《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十四條、第九十六條、第一百二十一條、第二百一十六條、第二百二十八條）
《中華人民共和國民法典》第七百二十四條（本案適用的是自2009年起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條）
《中華人民共和國民事訴訟法》（2017年修正）第二百零八條、第二百零九條（現為2021年修正后的第二百一十五條、第二百一十六條）
《人民檢察院民事訴訟監督規則（試行）》（2013年施行）第四十七條、第九十一條（現為2021年施行的《人民檢察院民事訴訟監督規則》第四十三條、第九十條）
